主题：最大的泡沫不在房子 市场会降温但不会冷冻

国庆期间的限购出台速度可谓壮观，这次楼市限购限贷有三大特点：一是时间集中在国庆黄金周，传统的购房黄金窗口期；二是大多是在半夜出台；三是力度之大，前所未有。这次限购限贷，不仅仅是两年后的重启，也是以前限购限贷的加强版。

在如此严厉的调控风暴下，房价会否迎来大跌？这么多年研究中国的房地产，我个人只相信市场表现出来的一些特征和指标，也很少动辄去讲暴跌大跌等耸人听闻的结论。

这次调控风暴来得的确很猛，但对下一步房地产走势的影响的判断，不是看出拳的力度，更要看出拳者的意图。管理层选择在国庆黄金周期间出台史无前例的限购限贷政策，目的恰恰是防止房地产继续过热后出现崩盘的危险，而不是为了加速其崩盘。这个时候出台限购限贷政策，目的是为了房地产市场健康发展，而不是为了打压房地产市场。

如果在黄金周期间不出台政策，从之前的情况看，由于市场已经形成强大的合谋的力量，房价继续上涨，市场继续疯狂，杠杆继续增加的趋势很难改变，如果对此置若罔闻，势必加速房地产暴涨之后暴跌的来临。所以，我的结论是：这是通过人为的为市场降温，呵护市场，确保市场不要出现严重的问题，导致系统性风险。

市场拐点早已到来

就市场本身而言，主要数据和指标的拐点其实早已经到来。但今年房地产市场在地方政府控制土地供应导致遍地“地王”、市场过度渲染避险需求的情况下，导致市场恐慌情绪空前，投资投机需求前所未有的膨胀，乃至于在市场拐点已经出现的情况下又出现了疯涨的局面。就市场本身而言，不管是否出台调控措施，在6个月的周期内市场降温是大概率。

这次出台限购限贷的城市，针对的对象都很明显，主要是抑制投资投机需求，抑制过度炒作。当下中国房地产市场最大的问题不是房价太高，而是投资投机过剩，人为抑制供应导致的价格暴涨必然会出现调整，避险需求未来一定会抛售，而一旦抛售出现，这个市场预期逆转，巨大的杠杆很有可能引发系统性风险。

至于本轮房价没有太惊艳表现的城市，的确出现了一个价值洼地。而价格已经很高的城市，不见得就是最危险的城市，比如北京，土地供应紧缩到如此严重的程度，今年已经供应的土地不到计划的10%，恐慌性的需求仍然存在，即使出台严格限购，预期仍然不会改变。那些没有稀缺概念但出现暴涨的城市，已经非常危险。价格的表现是很复杂的，不可能出现普遍的下跌或者上涨，中国房地产市场极其鲜明的区域性决定了，出现什么普遍性大涨或者大跌已经基本不可能。

最大的泡沫不在房子

中国的房价已经太高，从任何一个指标去衡量，中国目前一些城市的房价完全可以位列全球最高房价行列，房价几乎透支了未来几十年的概念和增长空间。就投资的角度而言，如此高的房价投资的风险已经很大，中国大城市住房作为最好投资品的时代在结束。住房供应已经基本足够，现在在建面积和二手房，完全可以满足中国未来城镇化的需要，除了极个别的城市，我仍然建议中国的高净值人士可以减持手头的房子，以规避房地产小周期调整的风险，用任何理由去解释，中国房价目前都已经高到不胜寒的程度。

限购限贷尽管严厉，但从过去的经验看，仍然不足以让市场很快降温，市场的各种力量仍然会博弈，局部市场仍然会高烧不退，如果这样，还会出台什么政策？这次出台限购限贷是为了保护这个市场不重蹈去年股市的覆辙，如果真要打压，完全可以学习温哥华的政策，市场立即冷冻。现在只是重启限购限贷，增值税、印花税还没收紧呢。如果市场继续疯狂，税率肯定会调整。

至于国际货币基金组织亚太部建议中国推出房产税，就是纯粹不懂中国房地产市场了。我在分析房地产市场的时候从来不提房产税，是我认为短期内根本不可能征收，更不可能影响中国房地产市场。当然，中国房地产市场的杠杆已经很大，但最大的泡沫不在房子，而在土地。限购限贷可以抑制投资的泡沫，但抑制不了土地市场的泡沫。当然，拆除泡沫需要智慧和耐心。预言中国房子还会暴涨或者暴跌的人恐怕都要失望了，市场会降温，但市场一定不会冷冻。